Собственици на земи: Нужни са механизми за улеснено прекратяване на дългосрочни договори при некоректни ползватели

Предложение за промени в уредбата на поземлените отношения е внесено в Министерството на земеделието от Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ). Какви са част от тях, попитахме новия председател на Асоциацията - Евгений Орашъков.

Още по темата: В момента у нас изчезват имоти, а хората дори не знаят още колко са ощетени

С първата част на интервюто, което Агри.БГ направи с браншовия представител, може да се запознаете ТУК. Сега продължаваме с обзора каква беше 2023 г. през погледа на собствениците на земеделски земи.

България продължава да е сред страните с най-разпокъсана и маломерна земеделска собственост. Необходима е политика, която да насърчава доброволното уедряване на земите между собствениците със съдействие на държавата. Уедряването на земята ще доведе до по-рентабилно земеделие, инвестиции в земята и прилежаща инфраструктура към нея.

В момента преимуществено договорите за ползване на земеделски земи са едногодишни. Сключването на едногодишни договори за наем се утвърди като практика поради необмислени регулации в едни частноправни отношения. При договор за аренда, който е за пет и повече години, ако недобросъвестният ползвател ползва земята, без да заплаща договорена рента, собственикът не може реално да защити правата си. Собственикът на земята е принуден да се обърне към съда, където евентуално ще получи някаква справедливост едва след няколко години, след едно скъпо съдебно производство. 

Необходимо е в Закона за арендата в земеделието да се предвидят механизми за улеснено прекратяване на дългосрочните договори в случай на неплащане от страна на ползвателя, както и индексиране на стойността на арендните плащания съобразно пазарните условия. Развитието на дългосрочни поземлени отношения е в основата на дългосрочни планове за развитие на земеделците, за инвестиции и за спазване съответни екологични регулации. 

При механичното прехвърляне на картата на възстановена собственост (КВС) в кадастралния регистър са се получили промени на граници, начини на трайно ползване и категории, като за това не са били информирани собствениците на земята и те не са имали възможност да обжалват тези промени. Необходимо да се премахнат рисковете за земеделската собственост вследствие на прехвърлянето на КВС в кадастъра.

„Белите петна“ и служебните разпределения на частна собственост от административен орган се превърнаха в източник на главоболия за всички участници в пoземлените отношения. 

Българската земеделска земя е национално богатство. Само 4% от земното кълбо е плодородна земя, подходяща за производство на храни, но с нея се изхранва цялото население на земята. БАСЗЗ е против допускането на изграждане на фотоволтаици върху земеделски земи от 5-та и 6-та категория, като тази норма фактически засяга съществен процент от обработваемата земя.

Нашата позиция е изразена в становище пред Конституционния съд по повод на образуваното по искане на Президента на Република България конституционно дело №18 от 2023 г. Такова становище ни бе поискано от Председателя на КС и е внесено на вниманието на конституционните съдии. Вероятно то ще бъде качено на сайта на институцията и ще можете да се запознаете по-подробно с него. 

Считаме, че искането за обявяването на противоконституционност на разпоредбата от ЗОЗЗ, позволяваща изграждането на ВЕИ върху земя от 5-та и 6-та категории, е напълно основателно. Изразили сме и конкретни аргументи в подкрепа на тази наша позиция. Но има и други моменти в атакуваните от Президента на РБ текстове в ЗОЗЗ, по отношение на които считаме, че Конституционният съд трябва да направи по-всеобхватен анализ и задълбочена преценка, за да се намери баланс между различни конституционни норми. 

Позицията ни е изразена в официално становище на БАСЗЗ, изпратена до Народно събрание по повод обсъждането на Закона за държавния бюджет за 2024 г. Тя бе доразвита и пред парламентарната Комисия по земеделие при обсъждането на бюджета на първо четене. 

Темата съдържа огромен заряд за популистки отклонения, фитила на който, за съжаление, разпалиха не само политиците (защото това е част от работата и ние го разбираме), но и представители на администрацията и неправителствени организации, които по принцип би трябвало да се основават на експертизата, на хладнокръвния прочит на буквата и на духа на закона. 

Както буквата, така и духът на закона са категорично ясни в тази посока и според тях организирането на търгове за продажба на земеделски земи от държавния поземлен фонд срещу компенсаторни инструменти не е въпрос на някаква преценка по целесъобразност, а законово задължение (дори дълг на държавата спрямо нейните граждани), регламентирано със закон. 

Това законово задължение е предвидено още през 1991 г., доразвито на нормативно ниво в периода 1996-1998 г. и изпълнявано от държавата до 2012 г., включително. Но през последните повече от 10 години държавата просто не изпълнява това свое законово задължение и не организира търгове, а все още има 130 000 граждани – притежатели на компенсаторни инструменти, които очакват справедливост и спазване на законите на Републиката. 

Разбира се, има кръгове, които имат интерес това да продължава и държавата да управлява този голям поземлен фонд, влизайки в пряка договорка с нейни представители и домогвайки се до този ресурс по изгоден за тях начин, който обаче нито отговаря на пазарните условия, нито е в полза на обществения интерес. 

Държавата и общините, както и впрочем Българската православна църква, поради исторически натрупвания в действителност са големи частни собственици на земеделска земя. В този смисъл, за да има реално окрупняване на места, тяхното участие в процеса е задължителен. 

По принцип окрупняване по собственост може да се осъществи чрез два основни способа – гражданско-правен и административно-централизиран. При гражданско-правния способ чрез многостранни споразумения двама или повече собственици в едно землище с разпокъсани и маломерни парцели се споразумяват да направят справедлива замяна помежду си, чрез която на мястото на няколко маломерни и разпокъсани парцели всеки получава един голям, окрупнен масив. 

В тази хипотеза държавата (в широкия смисъл на думата) може да подпомогне процеса освен като равноправен участник (собственик на земя), така и посредством промяна в нормативната уредба, облекчаваща административно и финансово (такси и т.н.) регистрирането на подобни сделки. 

Подобен може да бъде подходът и при възникване на случаи на необходимост от отчуждаване на частни имоти за изграждане на големи инфраструктурни обекти, където отчуждаването да се осъществи от държавата посредством предварителна справедлива и равностойна замяна на частните имоти, върху които се планира преминаването на инфраструктурния обект с държавни земи. С натрупания опит във времето сме установили, че този модел е по-работещ за нашите условия. Макар и ефектите от него да са по-недългосрочни.

Административно-централизираният модел e чрез нарочен и специален закон за комасацията, като този модел се прилага в много страни.

Раздробяването на земята по собственост е необратим процес по чисто човешки причини. Поради тази причина на всеки 50-60 години много държави със специален закон осъществяват комасация, като това се случва повсеместно и задължително. На практика чрез него се прави ново пространствено планиране на цели територии, включително се актуализират общи устройствени планове, планират се бъдещи инвестиции в големи инфраструктурни и екологични обекти, напоителни и отводнителни съоръжения и т.н. 

Това е подходът за ефективно управление на поземлените ресурси, препоръчван от ФАО (Организацията по прехрана и земеделие към ООН). Този подход, който БАСЗЗ препоръчваше преди 10 години, се възприема и до днес като прекалено екзотичен и непопулярен от представителите на държавата.