В Закона за арендата в земеделието са описани правата и задълженията на арендодателя и арендатора, както и начините за регулиране на отношенията между тях.
Обект на арендния договор
- Земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство.
С договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане.
(Добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.
Сключване, изменение или прекратяване на договор за аренда
В чл. 3 от Закона за арендата в земеделието пише, че договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. В хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на изискванията на ал. 4 и съхранява скици на имотите, предмет на договора. Скиците се заявяват за получаване от нотариус чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния регистър или се предоставят от страна в нотариалното производство. Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, нотариусът съхранява скици на имотите, издадени от съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.
Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие. Към акта, подлежащ на вписване, се прилагат издадените по реда на ал. 1 скици на имотите.
Регистрация на договор за аренда
За регистрация на договорите за аренда в общинските служби по земеделие се прилагат правилата по чл. 37б, ал. 7 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
С кого може да се сключи договор за аренда?
Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Права и задължения на страните по договора за аренда
Според чл. 6 от Закона за арендата в земеделието арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора.
Ако не е уговорено друго, арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, и да го поддържа в това състояние за срока на арендата.
Ако обектът на договора не е предаден в надлежното състояние, арендаторът може да иска привеждането му в съответствие с изискванията на ал. 2, да извърши това сам за сметка на арендодателя или да развали договора.
Арендуваният обект на договора се предава по опис, подписан от страните по договора едновременно със сключването му. Опис се съставя и при връщане на обекта на договора при прекратяване на договора. Описът не може да се оспорва от страните по договора.
Плащане на арендата
Според чл. 8 от Закона за арендата в земеделието арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.
Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:
1. пазарната поземлена рента;
2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.
Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.
Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Ако арендното плащане е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.
Задължения на арендатора
Арендаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение.
Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор, гласи чл. 9 от Закона за арендата в земеделието.
Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.
За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателя.
Арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.
Преарендуване
Според чл. 11 от Закона за арендата в земеделието, ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице, като в тези случаи арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване, залагане или прехвърляне на права.
При преарендуване преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният не се освобождава от задълженията си към арендодателя, включително и за арендното плащане.
Селскостопанските научноизследователски институти и други физически или юридически лица, арендуващи държавни и/или общински земи не могат да преарендуват арендувания обект на договора, не могат да залагат правата си по договора за аренда и да ги прехвърлят на трето лице.
При неспазване на ал. 1 - 3 арендодателят може да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
Прекратяване на договора
Чл. 27 от Закона за арендата в земеделието урежда начина, по който един договор за аренда може да бъде прекратен.
Договорът за аренда се прекратява:
1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;
3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
4. с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи;
5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
6. при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.
Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
Разваляне на договора
Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски, пише в чл. 28 от Закона за арендата в земеделието.
Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
Арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи, сключен при условията на ал. 2, може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите.
Още за прекратяването
Според чл. 29 от Закона за арендата в земеделието договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.
Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.
След прекратяване на арендния договор арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел, като се отчита обикновеното изхабяване в резултат на ползването с грижата на добър стопанин.
С прекратяването на договора за аренда се прекратяват и правата на третото лице, на което арендаторът е предоставил ползването. Арендодателят може да иска връщането и направо от него.
Ако арендаторът не върне обекта на договора, арендодателят има право на обезщетение за претърпените вреди и пропуснатите ползи за времето на задържането.
Според чл. 31, ако арендният договор се прекрати преди изтичане на стопанската година, арендодателят дължи стойността на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове, когато договорът се прекрати не по вина на арендатора.
Ако стойността на плодовете по ал. 1 не може да бъде определена, арендодателят дължи обезщетение за направените от арендатора разходи.
Алинея 1 се прилага и за предвидените по установения ред за изсичане, но още неизсечени дървета. Ако арендаторът е изсякъл повече дървета от допустимото, той дължи на арендодателя стойността на дървения материал.
Ако арендният договор се прекрати по чл. 27, ал. 1, т. 6, арендаторът може да поиска от арендодателя обезщетение за причинени вреди.