Анализ на адвокат Стефан Вачев за поземлените отношения, свързани с договорите за наем и договорите за аренда на земя, специално за Фермер.БГ. 
 
Съобразно новите разпоредби в Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ), обнародвани в ДВ, бр. 13/2017 г. Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните.
 
 
Той се вписва в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието.
 
Тези изменения са в сила от 07.02.2017 г. и се  прилагат само занапред. Това означава, че всички договори, сключени преди тази дата се уреждат по стария ред и не могат да бъдат атакувани. Т.е. преди 07.02.2017 г. дори да сте сключили договор за аренда с миноритарен съсобственик на земята (човек, който не притежава 50 на сто или повече идеални части от имота), тогава договорът важи. 
 
 
Поради факта, че старият ред беше значително по- ефективен и опростен от гледна точка на арендаторите на земята, възникват все повече въпроси дали договорът за аренда може да бъде заменен с друг вид договор – например договор за наем, за който няма изрични законови изисквания да бъде сключван от съсобственици, притежаващи минимум 50 на сто или повече идеални части от имота.
 
Съпоставка между двата два вида договори
 
Макар и на пръв поглед да си приличат по основните си характеристики, тези два договора имат редица съществени различия, поради което се е наложило и правната им уредба да бъде изложена в различни закони. Договорът за аренда е уреден в Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ), а договорът за наем – в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
 
Първата основна разлика между двата вида договори е срокът. Договорът за аренда може да бъде сключен най- малко за пет стопански години, а договорът за наем може за бъде сключен най- много за 10 години, а лица, които могат да извършват само действия по обикновено управление, могат да сключва договори за наем най- много за срок от 3 години.
 
Втората основна разлика касае лицата, имащи право да сключват двата вида договори. Договор за аренда може да бъде сключен само от собственик на имота, докато договор за наем може да бъде сключен и от несобственик. 
 
 
Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) приема, че договорът за наем е действителен и обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ). Такъв договор обаче не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ.
 
Т.е. имайте предвид, че ако сключите договор за наем на земя дори и с лице, което няма никакви права върху имота, то договорът ви поражда действие и докато вие обработвате и ползвате земята му дължите уговореното в договора плащане. 
 
Интересна е хипотезата, при която договорът за наем на земеделска земя ще бъде сключен между миноритарен съсобственик и наемател. Преди влизането в сила на промените в ЗАЗ категорично щях да застъпя становището, че този договор е валиден и обвързва всички съсобственици.
 
 
При новите изменения обаче вече съществува хипотетичната възможност да се приеме, че този договор е нищожен поради заобикаляне на закона. Дали обаче това ще бъде застъпено от практиката на съдилищата – предстои да разберем, тъй като очаквам вълна от съдебни спорове, породени от този проблем. 
 
На следващо място разлика в правните режими между договора за наем и договора за аренда има и при прекратяването им.
Що се касае до прекратяването и развалянето на договора, то това е допустимо само в изрично посочените в ЗАЗ хипотези, а именно:
 
Договорът за аренда се прекратява:
1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;
3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
4. с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи;
5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице - арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
6. при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.
 
 
Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
 
Имайте също така предвид, че развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
 
При договорите за наем най- често прекратяването е на следните основания:
- при изтичане на срока на договора;
- с едномесечно писмено предизвестие (ако договорът е без определен срок);
 
При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя (последващ собственик), ако е бил вписан в имотния регистър. 
Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата (т.е. заверена при нотариус), е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. 
 
 
Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
 
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
 
В заключение само искам да ви обърна внимание на факта, че се готви систематизация в материята на поземлените отношения, като вероятно всички правни положения ще бъдат съсредоточени в отделен кодекс, така че можем скоро да очакваме новости и промени.